“Alquilar ya sería más caro que un crédito hipotecario”

El impacto de la macro en las condiciones del acceso a la primera o segunda vivienda

Juan Segundo M. Yacoub, vicepresidente de Yacoub Real Estate & Developers, analiza un escenario que favorece las compras.

La irrupción del crédito hipotecario, como opción de financiamiento a la primera vivienda o para quienes piensan en una inversión, empieza a transformarse en una oportunidad de negocio, según analistas del mercado: se sostiene que el valor de la cuota ya empieza a estar por debajo del alquiler.
Pagar lo propio o depositar el alquiler puede ser un dilema que se va aclarando cuando las condiciones económicas ayudan a pensar en el largo plazo. Según los cálculos que realiza Juan Segundo M. Yacoub, vicepresidente de Yacoub Real Estate & Developers, “alquilar ya sería mas caro que un crédito hipotecario”.

El dato que atrae la atención de millones de inquilinos, se explica así: “Se están dando las condiciones para que el valor mensual de un alquiler supere el valor de una cuota hipotecaria para adquirir el mismo inmueble. Esto quiere decir que si estás alquilando un departamento, el costo mensual que tenes de alquiler en unos meses va a ser superior a que si lo comprases con un crédito hipotecario”.

Luego, el especialista pasó a los números indicando que “si alguien pide hoy un préstamo de 60 millones de pesos, unos 56.000 dólares MEP en un hipotecario UVA, nuestra cuota mensual es de 500.000 pesos aproximadamente, contemplando que debemos contar con un 20% de anticipo, tendríamos acceso a una propiedad de 75.000 dólaores aproximados, con esta suma podríamos acceder a una unidad 2 ambientes en la Ciudad de La Plata con buenas prestaciones, la cual hoy en alquiler ronda entre 380.000 a 450.000 pesos mensuales”.

El ICL ganándole a la inflación

Siguiendo con esta lógica, también advierte sobre otros indicadores que impactan en el mercado y conviene seguir de cerca a la hora de pensarse como propietario o en una inversión. “Si tomamos los meses de agosto a octubre, la inflación acumulada fue de 10.69%, en el mismo periodo el ICL (Índice para Contratos de Locación ) fue de 16.14%, prácticamente un 50% más alto, la gran mayoría de los contratos de locación se atan al ICL y lo que ahora no están con este índice a futuro lo estarán. Esta diferencia se da porque este índice está compuesto por el IPC y el RIPTE (Remuneración Imponible Promedio de Los Trabajadores Estables)”, dice y apunta que “desde abril, este último viene ganándole a la inflación, en algunos meses fue el doble, en resumen los salarios”

Frente a estos datos, se revela “la importancia de analizar el mercado, ya que nuestra inversión sería a largo plazo. Puede que el alquiler duplique el valor de la cuota hipotecaria a lo largo de nuestra inversión”.

Menos inflación y tasa, más crédito

Con todo, el vice de Yacoub Real Estate & Developers, sostiene que “mes a mes, los créditos se están volviendo accesibles a la sociedad. La recuperación salarial, la baja de la inflación, acompañada de una baja de tasas, está agrandando y haciendo más atractivo al mercado de crédito. Si las condiciones macroeconómicas se mantienen y es probable que sigan, veremos otra baja de tasas en el corto plazo, lo que haría que tomar un crédito hipotecario sea cada vez más accesible y más barato, por lo tanto la brecha entre alquilar y comprar se agranda más”.

Así las cosas, estos serían días clave para tomar decisiones: “Hay una realidad, cuanto más crédito hay también más ventas hay en el mercado inmobiliario, por lo tanto los precios son empujados hacia arriba y esto influye también en que cada vez el comprador tendrá que poner más dólares por el mismo departamento o endeudarse más”, dijo el ejecutivo platense.

El negocio de la segunda vivienda

También reaparece la oportunidad para quienes buscan crecer con ladrillos. “Algunos lo saben, otros no, pero hay una diferencia importante en los hipotecarios de este nuevo ciclo, que a diferencia de los anteriores UVAS, con éstos podés comprar teniendo ya una propiedad, de ahí el negocio de la segunda vivienda. Si el alquiler es igual o va a ser más que la cuota hipotecaria según los factores anteriormente mencionados, podés comprar un departamento y tu deuda la paga tu inquilino, un negocio que se hace en todo el mundo desarrollado y ahora está llegando a la Argentina”.

En resumen, considera que “los inmuebles están transformándose de un `refugio de valor´ que meramente servía para decir está ahí y solo cumplía la función de seguridad, a una inversión cuya plusvalía se irá revalorizando y además nos permite tener un flujo de caja mensual digno de la inversión que hicimos”.