Viviana Yacoub: “Los desarrolladores argentinos somos gladiadores”

Una charla profunda sobre la evolución del mercado de pozo, nuevas tecnologías,

sustentabilidad y los desafíos de emprender sin crédito en la Argentina.

Como parte del ciclo de entrevistas de Zonaprop, Viviana Yacoub, arquitecta, martillera pública y presidente de Yacoub Real Estate & Developers desarrolló su visión audaz y vanguardista, analizando el fin de la ley de alquileres, el impacto de las herramientas de visualización tecnológica en la confianza del comprador y el futuro de los desarrollos inmobiliarios, donde los autos eléctricos y la sustentabilidad exigen soluciones constructivas más eficientes.

En realidad, la gente hoy confía mucho más en la compra en pozo porque la actividad se ha vuelto extremadamente profesional. Años atrás, no contábamos con todas las herramientas tecnológicas que tenemos al alcance hoy. Por supuesto que ahora se habla mucho de la inteligencia artificial, pero también de los renders ultra realistas, las experiencias de realidad virtual y las facilidades de financiación.

La gente se fue dando cuenta, confió y entendió que —por más que técnicamente vendés un intangible en ese momento porque es una unidad determinada que aún no podés tocar— las herramientas de tecnología que utilizamos los desarrolladores permiten proyectar el resultado final de forma idéntica. Esto genera mucha confianza y profesionalismo, algo que los inversores miran con lupa a la hora de hacer el estudio económico de su inversión.

Lo más interesante que ocurrió recientemente fue la derogación de la Ley de Alquileres, que en su momento representó una enorme complicación tanto para los propietarios como para los inquilinos. Al desregularse ese sector, la inversión para comprar en pozo recuperó una rentabilidad altísima.

Hoy en día, compras una unidad en pozo, esperás a que finalice la obra, y cuando la ponés en alquiler, el retorno de inversión es muy elevado. Actualmente, por ejemplo en la Ciudad de La Plata, comprando una unidad de pozo y esperando su finalización, se le puede llegar a sacar entre un 12% y un 13% anual de rentabilidad sobre la inversión.

¿Qué creencias sobre la compra en pozo sentís que hoy ya quedaron obsoletas?

Si tuvieras que explicarle a alguien de otro sector por qué una persona decide

comprar en pozo hoy, ¿qué le dirías?

“Al desregularse el mercado de alquileres, la inversión en pozo volvió a ser sumamente atractiva. En La Plata, se puede alcanzar una rentabilidad anual de entre el 12% y el 13%.”

Exactamente. El mercado de alquileres volvió a ser lo que era décadas atrás. En los años 90, yo era chica pero escuchaba a mi padre hablar de rentabilidades del 12% anual. Claro que en ese momento tenías un dólar estable y otra realidad macroeconómica que te permitía atar y predecir la inversión con mayor facilidad.

Hoy convivimos con constantes vaivenes económicos. Eso nos obliga a los desarrolladores a ser mucho más eficientes y profesionales, dedicándole muchísimo más tiempo y cabeza al negocio que antes. La economía actual nos empuja a buscar volumen. El esquema del desarrollador chico que hacía un solo edificio, o de los seis propietarios que se juntaban para hacer un consorcio al costo, prácticamente ha quedado fuera de juego. Hoy necesitás escala y volumen para que el negocio sea realmente rentable.

¿Qué peso tienen hoy factores como la flexibilidad de pago, los amenities, la ubicación y la sustentabilidad?

Tienen un peso enorme. Con respecto a los amenities, hemos comprobado que la gente efectivamente los usa, los valora y son un factor decisivo para cerrar ventas. Nosotros, por ejemplo, solemos coronar nuestros desarrollos con grandes penthouses en los pisos superiores, y es un producto sumamente buscado por un público que valora ese estilo de vida y utiliza los amenities al máximo.

En cuanto a la flexibilidad, la financiación es clave. Yo siempre digo en las entrevistas que los desarrolladores argentinos somos verdaderos gladiadores. No tenemos crédito bancario a nuestra disposición. Nos auto inventamos las herramientas de financiación, negociamos mano a mano y estructuramos esquemas propios. No podemos ir a un banco a pedir financiamiento de forma sencilla. Aunque el año pasado se habló muchísimo de los créditos de partes indivisas, la realidad es que nunca bajaron a la tierra de forma

instrumentable para los desarrolladores. Vivimos en un país con un sistema financiero complejo donde los créditos para la gente de a pie cayeron significativamente. Sin embargo, seguimos adelante, buscando nichos y demostrando una resiliencia única. Si tirás a un desarrollador argentino en cualquier parte del mundo, le pasa el trapo a todos porque estamos sumamente entrenados por las crisis.

Si tuvieras que diseñar hoy un desarrollo inmobiliario desde cero pensando en la demanda de los próximos 10 años, ¿qué elementos no podrían faltar?

Sin dudas, la movilidad eléctrica. Los autos eléctricos ya están instalados a nivel global y van a expandirse con fuerza. Hoy pensaría obligatoriamente en cocheras equipadas con cargadores eléctricos para que la gente pueda reabastecer sus vehículos en su propio edificio. Esto requiere una planificación muy rigurosa de la instalación y la capacidad eléctrica del desarrollo desde el día uno.

Por otro lado, implementaría sistemas constructivos mucho más eficientes y rápidos. No es viable tardar entre 5, 7 o hasta 10 años en terminar una obra, algo que lamentablemente a veces ocurre por falta de liquidez o ineficiencia constructiva. Reducir los tiempos de entrega con tecnología y materiales modernos es clave para darle una respuesta rápida al cliente y optimizar el capital.

Finalmente, la sustentabilidad real. Hay que integrar el verde en todas las partes posibles de la estructura.

Actualmente, estamos por entregar un edificio en La Plata llamado Torre Zennet et, ubicado frente a una plaza. Su diseño contempla, literalmente, una plaza arbolada en la terraza. Es un proyecto vanguardista e innovador, hecho con estructuras pretensadas que previenen cualquier problema de filtración o sobrecarga de agua. Me gusta que nuestros edificios rompan con el entorno monótono y propongan algo superior. Incluso en la unidad mínima, como un monoambiente, nuestro objetivo es asegurar una alta calidad de vida para quien lo habite.

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