El boom del Real Estate en Argentina: por qué el mercado inmobiliario está en su mejor momento

En un contexto de transformaciones económicas y oportunidades estratégicas, el sector inmobiliario sigue siendo un pilar clave para inversores y empresas que buscan estabilidad y crecimiento.

En esta entrevista exclusiva, con el portal Dólar Hoy Viviana Yacoub, una de las figuras más destacadas del Real Estate, reconocida por su visión empresarial y su capacidad para interpretar los movimientos del mercado con precisión.

El boom del Real Estate en Argentina

Con un análisis profundo, Yacoub, que es arquitecta, martillera y Presidente y Fundadora de Yacoub Real Estate y Yacoub Developers, nos ofrece su perspectiva sobre la actualidad del mercado inmobiliario, la construcción como una de las inversiones más rentables y el papel de las obligaciones negociables como herramienta clave para las grandes empresas.

Estamos viendo una realidad del mercado inmobiliario impresionante en relación con otros años”, afirma, destacando la solidez y el dinamismo del sector en este nuevo escenario económico.

Con su vasta experiencia, Yacoub subraya un concepto fundamental: “Para mí, el mercado inmobiliario es el termómetro de la economía”.
Y remarca: “En todo este contexto, lo más impresionante es como repuntó el corretaje, que es la venta de inmuebles de terceros. Nosotros somos desarrolladores, pero tenemos también una inmobiliaria en Buenos Aires y en Mar del Plata y tenemos testeados distintos sectores del país para ver cómo evoluciona el mercado inmobiliario. Por supuesto en CABA la implosión es impresionante. Es impresionante lo que se reactivó el mercado inmobiliario. Exponencial”.

A lo largo de esta conversación, revela las claves para entender el presente y proyectar el futuro de un mercado en constante evolución.

–¿Cómo describiría la situación actual del mercado inmobiliario en Argentina? ¿Cuáles son las principales oportunidades y desafíos que enfrenta el sector?

-Como bien sabemos ya se viene hablando de esto, de la explosión del mercado inmobiliario comparado con años anteriores. La posibilidad del acceso al crédito es lo que más motoriza el crecimiento del mercado inmobiliario, porque es inviable que una persona pueda comprarse una vivienda si no tiene acceso a un crédito.

Yacoub señala que, a la hora de adquirir una vivienda, el comprador debe tener “un 20 o 30% en mano como para poder acceder y que el crédito te sirva para poder comprar una vivienda más o menos digna, de tres ambientes, por ejemplo”.
Y remarca que “años anteriores, como en 2023, directamente el mercado inmobiliario no existía. No solamente la venta  de propiedades sino también los alquileres”.

-El mercado del alquiler está en constante debate. ¿Qué impacto ha tenido la nueva Ley de Alquileres en la oferta y demanda de propiedades en renta?

-Bien se sabe que gracias a que se derogó la famosa ley de alquileres, el acuerdo entre las partes ahora transparentó el negocio. Al no tener la intervención del Estado la gente puede pautar y negociar el precio, cuánto tiempo va a alquilar. Se flexibilizó y eso ayudó a que muchos inmuebles que no se ofrecían en el mercado, se ofrezcan porque la persona que alquila también tiene necesidad de tener el retorno de lo que considera lógico. Hay mucha oferta de buenos inmuebles en alquiler. Con las propiedades en venta pasó exactamente lo mismo. No había ofertas de buenos inmuebles porque no había mercado, porque al no haber créditos, como dije, era imposible que una pareja, una familia joven con hijos se pudiera comprar casa y tenían que tener ayuda de familiares o algo para poder acceder.

-Se ven muchos inmuebles con precios desproporcionados…

-Estamos hablando del mercado, oferta y demanda. Es como cuando vas a un negocio y ves algo con precio que está fuera del mercado. Tal vez lo podés comprar, pero sentís que te están cobrando algo que no es. Es bueno que eso exista. Es bueno que existan inmuebles que estén con valores fuera del mercado y no tengan oferta. Van a ir a la baja porque eso es la libertad. Yo considero que el mercado se regula solo. Es simple: es oferta y demanda. Es que por eso vos encontrás inmuebles que tienen un valor que no es lo que tendría que ser. Ahora se puede decir que se está llegando a casi un 6% de rentabilidad del alquiler anual. Es lo que está pasando ahora. Antes directamente era un entre un 1 y un 2%. Llegó a un 3% en 2022 o 2023. La diferencia es abrupta. Además, hay que tener en cuenta algo que es importante también y es que al no tener inflación, ahora los sueldos en dólares son mucho más importantes y la gente tiene posibilidad de alquilar más que antes. Tienen mayor poder adquisitivo. Hablamos de gente que más o menos tiene un trabajo estable, puede acceder a un alquiler bueno. Nosotros tenemos casos en los que, años anteriores, 4 o 5 personas se juntaban para pagar el alquiler de un monoambiente.

En ese sentido, la empresaria explica: “Hubo un lapso de tiempo que no se hizo inversión. Entonces, en este lapso de tiempo que no hubo inversión y no hubo crédito, ¿cuántas generaciones pasaron que no pudieron acceder a la vivienda?”.

-En términos de financiamiento, ¿Qué alternativas tienen hoy los compradores ante la falta de crédito hipotecario accesible?

– Las hipotecas privadas es algo que quedó muy relegado después del 2001, cuando tuvimos el famoso corralito, y tal vez ahora se está empezando a oír un poco más. Eso es para el consumidor final, para la persona, no para el empresario. Pero, si vamos a un instrumento financiero que hoy en día están usando las empresas para poder acceder al crédito, para financiarse, son muy interesantes los fideicomisos, que es algo latente. También las obligaciones negociables. Son posibilidades de las empresas de financiarse a futuro. Si vos invertís en la economía real hacés que crezca la oferta de inmuebles para la venta porque esa obligación negociable que vos emitís, tomás crédito e invertís en la construcción, entonces también es como que amplias el stock de inmuebles. Reactivas aún más el negocio inmobiliario. Yo siempre  hablo de que se invierta en ese tipo de negocios, de desarrollos inmobiliarios. Es lo que más se está viendo ahora, este tipo de instrumento financiero.

-A pesar del contexto económico, la construcción sigue siendo una alternativa de inversión. ¿Qué ventajas tiene hoy apostar por desarrollos inmobiliarios?

-Vamos al consumidor final, la compra de pozo, por ejemplo. Cuando vos compras en pozo es cuando todavía no hay nada hecho. Ahí tenés una posibilidad de financiación porque vos podés entrar con un 30% o 50% y después cuotas que pueden ser hasta 36, 48 cuotas, depende de la espalda de la constructora. Esa es una posibilidad de acceder a tu primera vivienda porque después de que vos compras, por ejemplo, un departamento después de eso podés transformar a futuro en una casa. Ya tenés como ingresar, acceder a una, a una casa. Y es interesante porque, bueno, una vez que eso está terminado, sabes que el valor va a ser mucho más de lo que lo compraste. Entras con un 30% o  40% menos de lo que va a ser el valor terminado, entonces es una inversión interesante la compra de pozo.
 

“Como digo, siempre a empresas con trayectoria y con seriedad. Hay que ver bien dónde vas a dejar tus ahorros. Es muy importante que la gente se asesore bien en este aspecto”, advierte.

Viviana Yacoub

-¿Qué factores debe evaluar un inversor antes de embarcarse en un proyecto de construcción y cuáles son los márgenes de rentabilidad en el contexto actual?

-Tener en  cuenta a dónde invertir el dinero, en qué empresa, a quién comprarle. La rentabilidad depende de la zona, pero para dar un pantallazo general, generalmente es entre un 30 o 40%. Una inversión de pozo. Por supuesto, cuando compras, una vez que está más avanzado, el precio es otro. Cuando vos compras de pozo, lo pagas menos. Esas son las condiciones.
“Hay algo que es importante decir con respecto al costo de la construcción y que es algo que también se hizo bastante viral. Hay algo que está pasando y va a pasar a futuro”, relata.

“A la obra pública yo le digo ‘un cliente dormido’ porque era fácil  venderle siendo, por ejemplo, proveedor de materiales de construcción a una persona que estuviera en lo que es la obra pública porque tenía la mayor demanda en materiales de construcción, entonces las constructoras privadas tenían un competidor muy gigante. Al no haber tanta obra pública ahora, a mi entender, los precios, la gente, salieron a competir. El mercado se regula solo: oferta, demanda y competencia. Entonces se les hace más cuesta arriba y los precios ahora van a ir a la baja”, desarrolla.

Y añade: “Vamos a ir a la baja con los costos de la construcción. Entonces el negocio, la compra de pozo, va a ser cada vez más rentable. Lo que sí va a pasar, que es importante, se va a revalorizar el metro cuadrado, como ya estamos viendo. Por supuesto que es un proceso lento, no se puede pedir que eso sea de un día para el otro. Es un proceso lento. Se está revalorizando el valor de las unidades y el valor de incidencia en los terrenos. Es importantísimo que hoy en día los inversores compren departamentos en construcción porque van a subir, lo vengo diciendo desde el año pasado. Es el momento ideal para invertir ahora en desarrollo inmobiliario”.

-En cuanto a los costos de construcción, ¿Cuál es el impacto de la inflación y la variación del dólar en los proyectos en curso?

-Bien sabemos que la inflación casi no está y me animaría a decir que va a haber deflación en los precios de los materiales. Otra cuestión importante para tener en cuenta es la apertura de la importación. Ya es latente eso. Los insumos que van a venir de afuera y más allá de eso, por ejemplo, pisos. Van a entrar productos de afuera y se va a regular un poco más acá. Eso también es muy importante y va a influir en el costo de la construcción.

-En los últimos años han surgido nuevos modelos de negocio como el crowdfunding inmobiliario y los fideicomisos al costo. ¿Qué tan viables son estas opciones en Argentina?

-Yo no estoy a favor de los fideicomisos inmobiliarios, yo no trabajo de esa manera en mi empresa, porque he visto muchos casos en los cuales en realidad los fideicomisos en Argentina se hicieron en beneficio solamente para la empresa constructora. No lo vi muy viable en el negocio inmobiliario en mi caso particular, pero sí sé que es algo muy usual, porque lo que hace la figura del fideicomiso es crear como burbujas en las cuales si vos tenés algún inconveniente jurídico dentro de ese negocio, ese fideicomiso no afecta a los demás, porque se entiende que una desarrolladora importante no tiene un solo emprendimiento, tiene varios, entonces lo que hace es minimizar el riesgo. Es a ese efecto que se creó el fideicomiso, es solamente para minimizar el riesgo para la desarrolladora, pero para el comprador, que es el consumidor final, es exactamente lo mismo. No lo resguarda absolutamente en nada.

Sobre  las obligaciones negociables (ONs) que algunas empresas están utilizando para financiarse, Yacoub opina que es importante y excelente “porque le permite a la desarrolladora crecer más rápido”.

“Si esa inversión la colocas en la construcción o en los desarrollos inmobiliarios, haces que eso vaya más rápido, entonces hay más crecimiento”, sostiene.
“Muchas empresas no tienen financiación propia, dinero o espalda, y salen a vender de pozo y a buscar la plata de los clientes para construir y eso es muy riesgoso. De esta forma vos estás accediendo al crédito pero con tu empresa”, remarca.

Aunque aclara: “Pero lo veo muy viable cuando se hace de una manera seria. Si la gente ve que compra una obligación negociable, para darte un ejemplo, y le están pagando un interés del 30% anual, ya sabe que esto no es serio porque eso es inviable”.

-¿Cree que este modelo de financiamiento se va a masificar en el sector?

-No todos pueden acceder a eso, porque vos para poder emitir una obligación negociable y que la persona la tome, tenés que tener un patrimonio, que es lo que yo llamo la garantía flotante. Tenés que tener patrimonio como para poder emitir esta obligación negociable. En Argentina lamentablemente no tuvimos educación financiera y la educación financiera es desde la cuna. Es muy importante. Entonces la gente a veces, como no tiene sus conocimientos financieros, se ve estafada. Es importante lean y vean esas cuestiones al momento de comprar una obligación negociable porque estás haciendo una inversión.

-Pensando a futuro, ¿Cómo imaginás la evolución del mercado inmobiliario en los próximos años? ¿Qué rol jugarán las herramientas financieras como cómo las obligaciones negociables en su desarrollo?

-Veo que es importantísimo, que va a hacer que crezca exponencialmente el mercado inmobiliario en Argentina. Pero necesitamos que las reparticiones públicas nos acompañen. Porque muchas veces entorpecen el crecimiento con la burocracia. Nosotros venimos con una Ferrari con el mercado inmobiliario, con los instrumentos financieros que son fabulosos. Pero después nos encontramos con un paredón que es el Estado en este caso que todavía está presente. Yo soy arquitecta también y considero que es importante planificar las ciudades, estoy completamente de acuerdo, pero hay que tomar conciencia de que la gente se reproduce, que la población aumenta, entonces vos tenés que dotarla de espacios para vivir, ya se en llanura o en altura. El impedimento que tenemos en la provincia de Buenos Aires es muy grande. Entonces, yo lo que considero que hay que hacer es agilizar eso. Lo mismo cuando tenés que hacer un desarrollo inmobiliario y tienes que entrar a presentar un plano, no puede ser que la inteligencia artificial todavía no esté trabajando en eso.

Tenemos que utilizar la tecnología que tenemos en la mano para agilizar los procesos. La inteligencia artificial sería fabuloso que la usaran las municipalidades de cada lugar, entonces vos presentas un plano, te lo corregiría la inteligencia artificial. Si está dentro del marco normativo, lo agilizas y es la posibilidad de que avance más rápido. Y otra cosa que también es importante es si se logra la desregulación del negocio inmobiliario. Estoy totalmente de acuerdo con que se desregule. Que los colegios de martilleros puntualmente cierren, porque no te brindan absolutamente nada y son una burocracia en el negocio inmobiliario. No estoy en contra de que tiene que haber martilleros, pero vos preparás a cada broker y te puedo asegurar que eso es bueno. Además, hace que el negocio crezca y que crezca también la ciudad.